|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dialogue avec le Président du Directoire... | Bruno Keller, Président du Directoire d’ANF |
|
|
|
|
 |
 |
Quel a été l’impact de la crise sur l’activité d’ANF en 2009 ?
Une des caractéristiques essentielles d’AN F − et une de ses forces − est la répartition de son patrimoine : 23 % en bureaux, 32 % en habitations et 45 % en commerces. Grâce à cette répartition, avec un poids important des commerces et des logements qui sont les segments les plus résilients dans un contexte de crise, ANF a pu traverser cette période difficile dans de bonnes conditions. L’immobilier de bureaux, notamment à Lyon, a particulièrement bien résisté. Le taux de vacance, hormis la vacance volontaire en vue de projets plus structurants, n’a pas augmenté et le taux d’impayés est resté contenu.
Vous annoncez une hausse de 10 % du chiffre d’affaires d’ANF en 2010. Quels sont les éléments qui justifient cette hypothèse ?
La stratégie d’ANF depuis l’origine s’est articulée autour de la revalorisation de son patrimoine, notamment à Marseille, de la revalorisation des baux commerciaux et du développement de ses réserves foncières. Cette stratégie, inchangée depuis l’origine, va se poursuivre en 2010 et permettra à nouveau une progression des loyers de l’ordre de 10 %, compte tenu des baux commerciaux qui seront renégociés en 2010 et de la livraison de deux nouveaux projets de développement qui interviendra fin 2010 et portera en fait son plein effet sur les loyers 2011.
Quels sont les principaux challenges pour 2010 ?
Parmi les sources d’accroissement des loyers dans les années à venir figure notamment la réduction de la vacance en habitations à Marseille. Cette vacance, qui est historique, représente à elle seule une source potentielle de loyers complémentaires de l’ordre de 5 millions d’euros. Nous allons nous efforcer en 2010 de trouver des solutions permettant de résoudre, dans les années qui viennent, cette vacance en recherchant de nouveaux créneaux comme par exemple la réalisation de petits logements pour étudiants ou encore de résidences services pour lesquelles la demande est forte.
|
 |
|
|
|
|
Une foncière majeure des centres-villes de Lyon et Marseille |
|
|
|
|
|
ANF est une foncière majeure des centres-villes de Lyon et Marseille et détient un portefeuille d’hôtels en France. Valorisé 1 504 millions d’euros, le patrimoine représente 260 000 m2 de bâti, 130 000 m2 de projets et 166 hôtels.
La localisation prime du patrimoine d’ANF en centre-ville avec une dominante de baux commerciaux – dans des villes à fort potentiel – et la diversité de locataires rendent ses loyers particulièrement défensifs face à une baisse de la consommation et résistants aux difficultés économiques. Le portefeuille de murs d’hôtels, répartis partout en France, est loué avec des baux d’une durée de 12 ans fermes (échéance 2019), à loyers fixes et indicés, procurant à la fois une sécurité et une pérennité des loyers. Le patrimoine d’ANF, de par sa diversité, présente donc un profil solide et résistant particulièrement adapté au contexte de marché actuel.
La stratégie de revalorisation locative repose sur deux axes essentiels :
- la restructuration de son patrimoine bâti avec sa rénovation ;
- l’exploitation de réserves foncières qui ont fait l’objet d’un travail important de développement de la part d’ANF.
|
Dans cet environnement économique perturbé, la hausse des loyers s’est poursuivie en 2009, ces derniers progressant de 10 % à périmètre constant pour s’établir à 65 millions d’euros. A Lyon et Marseille, la progression des loyers est de 12 %, traduisant le dynamisme de ces deux villes et la résistance du patrimoine d’ANF. Par ailleurs, le partenariat conclu en 2007 avec la chaîne d’hôtels B&B s’est poursuivi en 2009. ANF a investi 35 millions d’euros dans ce partenariat dont 21 millions d’euros pour l’acquisition de cinq nouveaux hôtels.
La poursuite de la hausse des loyers et la qualité du patrimoine ont conduit les experts à prendre en compte une stabilisation des taux pour le second semestre alors que le premier semestre avait enregistré une forte hausse des taux de capitalisation. La valeur du patrimoine au 31 décembre 2009 s’établit ainsi à 1 504 millions d’euros.
L’année 2009 a également vu la fin du premier projet de développement d’ANF à Marseille dans la zone d’Euroméditerranée, avec la livraison au groupe Pierre & Vacances d’une résidence de tourisme en octobre 2009, conformément au calendrier prévu. Deux autres projets devraient être livrés en 2010. L’année 2010 devrait également voir l’implantation à Marseille, dans le patrimoine d’ANF, après Lyon, du premier café Starbucks avec une ouverture prévue dans le courant du premier semestre 2010.
Par ailleurs, dans le cadre d’une politique régulière de rotation de ses actifs, ANF a engagé un programme de cessions pour un montant total de près de 100 millions d’euros sur trois ans. La première année de ce programme s’est réalisée avec succès avec la cession effective de deux immeubles à des prix comparables aux valeurs d’expertise de décembre 2008. Ainsi, 55 millions d’euros d’actifs ont été cédés en 2009, dégageant une plus-value de 10 millions d’euros.
ANF a opté en janvier 2006 pour le statut fiscal SIIC lui offrant, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération d’impôt. Eurazeo, actionnaire principal d’ANF, s’est mise en conformité en décembre 2009 avec les exigences de ce régime SIIC, permettant ainsi à ANF d’élargir son flottant et de rendre son profil boursier encore plus attractif. Au 31 décembre 2009, Eurazeo détient 59,25 % d’ANF. Cette recherche d’amélioration du profil boursier a conduit la société à intensifier ses efforts en matière de communication financière en s’attachant particulièrement à rencontrer de nombreux investisseurs et analystes financiers.
Ces actions se sont traduites par une augmentation significative de la liquidité du titre qui a été multipliée par près de trois en douze mois. L’objectif de la Société est de faire croître les loyers d’environ 41 millions d’euros d’ici 5 ans, à périmètre constant et de les porter ainsi aux environs de 106 millions d’euros à l’horizon 2014, hors indexation.
|
> Généraliser la démarche HQE à tous les nouveaux projets.
> Mettre en oeuvre des solutions environnementales pour la rénovation du patrimoine bâti.
> Cartographier le patrimoine d’ANF sur le plan énergétique et environnemental.
> Mobiliser les équipes sur la rédaction d’une charte développement durable.
Généraliser la démarche HQE à toutes les nouvelles réalisations d’ANF
La Haute Qualité Environnementale (HQE) s’est progressivement imposée comme une référence de construction durable en France. Afin d’assurer la pertinence de la démarche HQE sur ses projets et d’en faire un outil d’exemplarité, ANF privilégie les 5 principes suivants :
1. intégration à l’environnement urbain (végétalisation de l’ouvrage, accessibilité et desserte) ;
2. gestion des chantiers (traitement des déchets, limitation des nuisances) ;
3. performance énergétique du bâtiment ;
4. qualité de l’air intérieur ;
5. confort optimal pour les usagers (acoustique, qualité visuelle et thermique).
Mise en oeuvre de solutions environnementales pour la rénovation du patrimoine haussmannien
Le patrimoine immobilier d’ANF est sa ressource naturelle, c’est la raison pour laquelle le choix des actifs, leur gestion, leur rénovation sont guidés par une recherche constante de qualité. Celle-ci transparaît d’abord sur le plan architectural, dans le travail collaboratif avec les artisans locaux et la protection du patrimoine haussmannien. Elle se traduit également dans la maintenance et l’amélioration continue des bâtiments : rénovation des systèmes de chauffage, des vitrages, amélioration du confort visuel, esthétique des finitions…
ANF dispose de nombreux atouts à valoriser dans le cadre du développement durable : situation en coeur de ville, qualité architecturale, projets innovants, une dynamique d’entreprise... Consciente de l’évolution récente du secteur, ANF a pris la décision de formaliser une stratégie de développement durable permettant de doter l’entreprise d’outils et d’indicateurs dédiés, d’anticiper les opportunités futures et d’innover sur les volets environnementaux.
En 2010, le plan d’actions d’ANF abordera les thèmes suivants : la gouvernance du développement durable, la politique de construction sur le neuf, les achats internes, la rénovation environnementale des bâtiments historiques, le bilan carbone et l’efficacité énergétique du parc immobilier. Les premières pistes d’actions sont de :
> lancer une cartographie du parc, sur le plan énergétique et environnemental ;
> développer des outils internes aidant à la construction durable, travailler sur un concept de rénovation durable adapté aux immeubles haussmanniens.
Compte de résultat consolidé
|
|
|
|
|
| (En millions d’euros au 31 décembre) |
2008 |
2009 |
% |
|
| Loyers |
59,1 |
65,1 |
+ 10 % |
| EBITDA |
44,5 |
52,2 |
+ 17 % |
| % marge |
75 % |
80 % |
|
| Résultat net |
69,2 |
(54) |
|
|
| dont variation de juste valeur |
30,1 |
(89,5) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Bilan consolidé au 31 décembre 2009 (normes IFRS)
|
|
|
|
|
| (En millions d’euros) |
|
2009 |
|
| ACTIF |
|
|
| Immeubles de placement |
|
1 496,3 |
| Autres immobilisations |
|
8,5 |
| Actifs circulants |
|
41,9 |
| Total Actif |
|
1 546,7 |
|
| PASSIF |
|
|
| Capitaux propres |
|
1 029,6 |
| Dettes financières |
|
450,4 |
| Autres passifs |
|
66,7 |
| Total Passif |
|
1 546,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
